Доходите от продажба и замяна на недвижимо имущество от физически лица по правило са облагаеми. Това означава, че те подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация и на облагане по годишната прогресивна скала. Доколкото обикновено става въпрос за значителни доходи (над 7200 лв.), основната част от придобития доход от продажба на недвижимо имущество (разликата между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване) подлежи на облагане с максималния данъчен размер - 24%. От 1 януари 2007 г. вече не се вземат предвид данъчните оценки по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), а документално доказаната цена на придобиване. При липса на документално доказана цената на придобиване е нула. Не се ползват никакви оценки (данъчни или на вещи лица). Само при продажба или замяна на заменен имот цената на придобиване е равна на пазарната цена на имота, придобит при замяната. От посоченото правило има три изключения.

Доходът от продажба на дарено имущество се облага

Не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на реституирано имущество. Това е най-съществената данъчна преференция, тъй като е без значение колко наследствени и реституирани имоти са продадени или заменени в рамките на данъчната година и колко време са притежавани до продажбата (замяната). До 31 декември 2006 г. разпоредбата включваше и доходи от продажба и замяна на дарено имущество. От 1 януари т.г. доходите от продажба и замяна на дарено имущество, независимо кога е придобит дареният имот - преди или след 1 януари, стават облагаеми. Ще обърнем внимание, че при продажба на недвижимо имущество облагаемият доход по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи, като за имущество, придобито по дарение, цената на придобиване е нула. Това означава, че данъчната основа при продажба на дарено имущество е равна на 90% от продажната цена на недвижимия имот. Следователно дарението на недвижими имоти вече не само не е начин на избягване на данъчно облагане при последващата им продажба, но води до едни от най-обременителните начини на данъчно третиране.

Ако сделката е само с един жилищен имот годишно, данък не се плаща

Не подлежи на облагане доходът, придобит през данъчната (календарната) година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, без значение дали имотът е основно жилище или не и независимо от датата на придобиване на имота. Това означава, че ако дадено физическо лице продаде през 2007 г. един жилищен имот, без значение кога е придобит (може и в рамките на 2007 г.) и дали е налице документално доказана цена на придобиване, полученият доход няма да подлежи на облагане. Важното е да са изпълнени едновременно две условия: имотът да е жилищен, а не вилен, търговски обект и т.н. и в рамките на 2007 г. да е продаден само един жилищен имот. При продажба на повече от един жилищен имот доходите и от двата стават облагаеми. Ще обърнем внимание, че се ползва понятието жилищен имот, а не жилище. ЗДДФЛ не дава определение на понятието жилищен имот. В такъв случай трябва да се ползва утвърдена дефиниция според действащото законодателство. Легална дефиниция обаче е налице само за понятието жилище - това е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди (т. 30 от §1 на допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията). Понятието жилищен имот не е идентично на понятието жилище. То е по-широко понятие. Аргумент в този смисъл може да бъде определението на жилищен имот, което е въведено в действащата наредба на Столичната община за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. По смисъла на тази наредба жилищен имот е не само жилище, но и право на строеж или право на надстрояване за жилище, вещно право на ползване на жилище и застроен или незастроен урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство (§1, т. 1 от допълнителните разпоредби на наредбата). Подобно тълкуване на понятието жилищен имот според нас може да бъде изведено и от разпоредбите на правилника за прилагане на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове. Независимо от това според нас при липсата на еднозначна легална дефиниция на понятието жилищен имот, която да се ползва без спорове и несигурност за целите на данъчното облагане, е необходимо такава дефиниция да бъде въведена в допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ. Изясняването на този въпрос е важно за лицата, прехвърлили или на които предстои да прехвърлят право на строеж или право на надстрояване за жилище, вещно право на ползване на жилище или застроен или незастроен урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство.

Продажбата на два недвижими имота годишно не се облага

Не подлежи на облагане доходът, придобит при продажба на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години. Аналогична разпоредба съществуваше и в отменения Закон за облагане на доходите на физическите лица. В случая също е без значение как е придобит имотът (чрез дарение, покупко-продажба, замяна или срещу издръжка и гледане ) и дали е налице документално доказана цена на придобиване или не.

В изброените три случая, доколкото получените доходи от продажба на имущество са необлагаеми, те не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация.

Чужденците плащат 10% окончателен данък

Разгледаните преференциални разпоредби се отнасят за местни физически лица по смисъла на ЗДДФЛ. Те нямат отношение към чуждестранни лица по смисъла на закона. Като чуждестранни лица за данъчни цели най-често се третират чуждестранни граждани, пребиваващи в България по-малко от 183 дни в рамките на 12 месеца, чийто център на жизнени интереси е извън България. В случай че посочените лица придобият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество в България, той винаги е облагаем доход (независимо от това кой е купувачът). За чуждестранните лица разликата между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване се облага с окончателен данък от 10 на сто. Следва да се има предвид, че наличието на Спогодба за избягване на данъчното облагане (СИДДО) не дава възможност за освобождаване от облагане в България или намаляване на данъчния размер. Това е така, защото във всички СИДДО, по които България е страна, доходите от продажба на недвижими имоти имат идентично третиране - облагат се в страната по местоположение на недвижимия имот по нейното законодателство. От 1 януари 2007 г. данъкът винаги се внася от чуждестранното лице, придобило дохода (до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода). В срока на внасяне удържаният данък следва и да се декларира с данъчна декларация по образец на чл. 55 от ЗДДФЛ. Образецът на декларацията може да бъде изтеглен от страницата на Националната агенция за приходите (НАП). Декларацията се подава и данъкът се внася в териториална дирекция София на НАП или ако се декларира и внася от упълномощено лице - в териториалната дирекция на НАП по постоянния адрес на упълномощено лице. Въз основа на подадената данъчна декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ за удържан данък по искане на чуждестранно физическо лице се издава удостоверение по образец за платен данък, което то може да ползва с цел намаляване на данъчното му задължение в страната, на която е местно лице. Обложените с окончателен данък доходи на чуждестранното лице не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.

Гражданите на страни в ЕС се третират като местни лица

От описания начин на третиране на доходите на чуждестранни лица по смисъла на ЗДДФЛ има изключение. То се отнася само за чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европейския съюз (ЕС), както и в друга държава - членка на Европейското икономическо пространство (ЕИП). При посочените лица доходите от продажба или замяна на недвижим имот в България няма да се обложат с 10% окончателен данък (независимо от това кой е купувачът), ако попадат в разгледаните по-горе три случая на необлагаемост, приложими за местни физически лица (имотът е наследствен, продава/заменя се един жилищен имот, продава/заменя се имот, притежаван повече от 5 години). Например, ако местно лице от Турция, Русия, Сърбия или която и да било страна извън ЕС и ЕИП продаде в рамките на данъчната година един жилищен имот в България (независимо от това кой е купувачът), доходът винаги ще бъде обложен с 10% данък. Ако същото лице е местно за Ирландия, Англия, Италия или която и да било страна в рамките на ЕС и продаде в рамките на данъчната година един жилищен имот, намиращ се в България, доходът ще бъде освободен от данъчно облагане, аналогично на местните физически лица.

С последните промени на Закона за собствеността (Държавен вестник, бр. 24 от 20 март 2007 г.) граждани на страни - членки на ЕС или на ЕИП, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон в съответствие с условията на договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз. Тези лица, ако не пребивават постоянно в България, могат да придобиват земя и за втори жилищен имот след изтичането на срока, определен при условията на договора за присъединяване. За лицата от трети страни придобиване на право на собственост върху земя е възможно само въз основа на международен договор, ратифициран по реда на чл.22, ал.2 от конституцията, обнародван и влязъл в сила или при наследяване.

Автор: Доц. д-р Людмила Мермерска, в-к Дневник